Источник: Frommillion.ru
Компания Savills предлагает делательно сравнить платежи по ипотеке и платежи по аренде элитных квартир в Москве. Сегодня не всё так однозначно, как кажется: с одной стороны, покупая квартиру в ипотеку, вы приобретаете ее в собственность. С другой стороны, может, важно не это, а мобильность и доступность?
«Нельзя обойти вниманием тот факт, что сегодня в финансовом отношении арендовать премиальную квартиру во многих случаях значительно интереснее, чем приобретать ее в ипотеку. Сравнительный анализ ежемесячных арендных ставок и ежемесячных выплат по ипотечному кредиту показал, что в премиальном сегменте снимать квартиру, в среднем, более чем в два раза выгоднее, чем покупать в ипотеку. Однако не стоит забывать, что у покупки квартиры есть и свои серьезные плюсы, главный из которых состоит в том, что объект будет в вашей собственности. А это – серьезная финансовая гарантия, которая психологически очень важна для многих клиентов…», – говорит Елена Куликова, директор департамента аренды Savills в России.
Оговоримся сразу. Безусловно, у приобретения квартир в ипотеку, в том числе элитных, есть свои существенные преимущества. И их немало. Во-первых, покупатель имеет возможность сделать качественный ремонт и планировку «для себя» (на арендном рынке количество квартир с действительно хорошим ремонтом ограничено, и стоят они существенно дороже). Во-вторых, и это особенно актуально для новостроек, цена квартиры может вырасти, что покроет переплату процентов по ипотеке. К тому же обычно покупатели элитного жилья планируют погасить ипотеку задолго до завершения полного срока – опять же переплата процентов будет меньше.
Однако, если взглянуть на цифры, становится очевидно, что аренда квартир в большинстве случаев остается в финансовом отношении более выгодной, чем приобретение в ипотеку. Так, в компании Savills отобрали несколько московских квартир в центре города со ставками аренды 100 000-500 000 руб/мес. площадью от 65 до 224 кв.м. Для каждой квартиры на основе наиболее релевантных объектов-аналогов была оценена стоимость дальнейшей покупки:
Затем мы определили условия ипотечного кредитования для расчета: процент первоначального взноса – 20% от стоимости приобретения, средняя ставка кредитования на уровне 10% (на основе информации, полученной от банков) и срок ипотечного кредита – 10 лет.
Из нижеприведенных данных следует, что ежемесячные расходы на аренду квартиры значительно меньше, чем расходы на погашение ипотеки (расчеты выделены желтым цветом далее в таблице).
Кроме того, ипотека требует наличия первоначального взноса (минимум 10% от стоимости недвижимости), а также времени для подготовки необходимого пакета документов и уточнения размера доходов будущего заемщика. Заметим, что этот период времени существенно увеличивается, когда речь идет о высоких бюджетах покупки.
Рассмотрим конкретный пример. Если потенциальный клиент хочет купить в ипотеку элитную квартиру площадью 130-150 кв.м, то ежемесячный платеж составит примерно 730 000 руб. В данном случае за сопоставимую сумму значительно рациональнее арендовать полностью меблированную элитную квартиру с качественным дизайнерским ремонтом и удобной площадью в 224 кв.м в элитном районе Арбат-Кропоткинская (например, 5-комнатная квартира в Малом Кисловском переулке).
Кроме того, не стоит забывать, что аренда позволяет выбрать квартиру, полностью соответствующую вашим потребностям и расположенную именно в той локации, которая вам удобна.
При этом в случае необходимости жилье можно быстро и просто поменять, сняв другую квартиру. Более того, аренда не требует существенных финансовых вложений. Например, нет необходимости в покупке мебели и бытовой техники – все это, скорее всего, уже будет в наличии в арендованной квартире. Именно поэтому аренда квартиры – это оптимальный выбор для мобильных и энергичных людей.
Другой пример: проанализировав изменение величины ежемесячных выплат по ипотечному кредитованию в зависимости от ставки ипотечного кредита и процента первоначального взноса, мы пришли к следующим выводам (на примере лота стоимостью около 24,5 млн руб., ставка аренды которого составляет 100 тыс. руб./месяц):
1. При ставках ипотечного кредита от 5% до 12% годовых и ставке первоначального взноса от 10% до 60% при любой комбинации ежемесячный платеж за аренду квартиры (в данном случае – 100 000 руб.) будет меньше ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.
2. Лишь при условии первоначального ипотечного взноса в размере 65% от стоимости квартиры и ставки ипотечного кредита в диапазоне 5-7% годовых, ипотека будет выгоднее аренды (см. таблицу ниже).
