В проведении работ по оценке недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны:
— продавцы и покупатели;
— владельцы объектов недвижимости различного назначения;
— инвесторы;
— кредитные организации (банки);
— государственные структуры (контрольно-ревизионные и налоговые);
— управленческие структуры муниципальных образований;
— страховые компании и пр.
Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками.
Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны.
В действительности третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например:
— страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем;
— кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безопасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить обратно в случае банкротства заемщика;
— государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность.
Третьей стороной могут выступать производители и посредники (дилеры и брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансовые и лизинговые компании, партнеры и супруги.
В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом:
- Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
- Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки.
В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Это право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Ситуации, в которых проведение оценки обязательно, определены в ст. 8 этого Закона.
Проведение оценки является обязательным ъ случае Вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.
Полный перечень всех причин, по которым необходима оценка недвижимости, достаточно велик. Можно указать наиболее часто встречающиеся.
Необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:
— купле-продаже объектов недвижимости;
— акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
— реорганизации предприятий;
— внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
— в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
— ликвидации объектов недвижимости;
— сдаче недвижимости в аренду;
— уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
— страховании объектов недвижимости;
— кредитовании под залог объектов недвижимости;
— разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
— принятия управленческих решений;
— составления финансовой (бухгалтерской) отчетности;
— исполнения прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.
Поскольку вид стоимости зависит от назначения (цели проведения) оценки, оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказчиком, а если она нестандартна, и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.