English

Как британский рынок жилой недвижимости ведет себя в периоды спада

Характеризуя последние четыре спада в Великобритании

Пандемия коронавируса окажет существенное негативное влияние на экономику Великобритании. Консенсус среди экономиcтов заключается в том, что Великобритания столкнется с серьезным экономическим спадом во втором квартале 2020 года, после снятия ограничений. В этой заметке мы оглядываемся на предыдущие спады, чтобы увидеть, как жилые активы, сделки и строительство реагируют на экономический спад.

Спад, ожидаемый во втором квартале этого года, имеет уникальные причины, поэтому восстановление будет сильно отличаться от прошлых случаев. Экономический рост вернется, когда ограничения начнут сниматься, поэтому время от пика до нижней точки, скорее всего, будет намного короче, чем во время четырех предыдущих спадов. Тогда падение до нижней точки занимало от пяти до восьми кварталов. Тем не менее, может уйти довольно много времени на восстановление доверия потребителей.

За последние семьдесят лет было четыре периода, когда ВВП Великобритании значительно падал:

1970-е годы - нефтяной кризис;

1980-е – рецессия начала 80-х годов;

1990-е – рецессия начала 1990-х годов;

2000-е годы - мировой финансовый кризис (GFC).

Во время каждой из этих рецессий стоимость жилья падала с учетом инфляции. Во время последних двух рецессий цены на жилье также упали в номинальном выражении.

Кризисы в 1980-х и 1990-х годах были связаны со всплеском инфляции. Напротив, RPI (индекс реальных цен) был отрицательным во время глобального кризиса 2000-ых (то есть была дефляция), потому что расходы на жилье упали; Индекс потребительских цен, который исключает расходы на жилье, остался положительным.

 

Влияние предыдущих рецессий на экономику и цены на жилье в Великобритании

  Характеристики рецессии 1970-е 1980-е 1990-е 2000-е
ВВП Пик 1 1973 Q4 1980 Q1 1990 Q3 2008 Q2
Дно 1975 Q4 1980 Q1 1981 Q2 1992 Q2
Возврат к пику 1977 Q2 1983 Q2 1993 Q2 2013 Q2
Время от пика до дна (мес) 24 18 15 18
Изменение ВВП от пика до дна -3.92% -4.10% -1.23% -5.38%
Время от пика до пика (мес) 39 39 27 57
 
Реальные цены на жилье Пик 1 1974 Q1 1980 Q2 1989 Q4 2008 Q1
Дно 1978 Q1 1982 Q4 1996 Q1 2013 Q2
Возврат к пику 1980 Q2* 1985 Q2 2002 Q1 N/A*
Время от пика до дна (мес) 45 27 78 66
Изменение цен от пика до дна -31.7% -15.5% -36.5% -23.7%

Источник: Savills Research, ONS, Nationwide | Комментарий: *Средние цены на жилье по-прежнему ниже пика 2008 года в реальном выражении

Все четыре предыдущих спада были связаны с ростом безработицы. Тем не менее, серьезность роста безработицы варьируется от относительно умеренного во время нефтяного кризиса до удвоения безработицы в 1980-х годах.

Мы взяли прогнозы ВВП от ряда экономических аналитиков и сравнили их с падением ВВП, зарегистрированным в последние четыре рецессии. Прогноз по уровню серьезности экономического спада колеблется от относительно умеренного до самого большого падения ВВП Великобритании со времен Второй мировой войны. Большинство прогнозов предполагает, что ВВП вернется к росту к концу 2020 года. Мнения варьируются в зависимости от скорости последующего восстановления.

 

Экономические прогнозы по сравнению с предыдущими кризисами

Экономический прогноз Дата 2020 2021 Сравнительная историческая рецессия
Fitch Ratings 02/04/2020 -3.90% n/a Нефтяной кризис (1970-е)
CEBR 30/03/2020 -4.00% n/a Между нефтяным кризисом и началом 1980х
Oxford Economics baseline 08/04/2020 -5.10% +6.0% Глобальный финансовый кризис (2000-е)
Morgan Stanley baseline 17/03/2020 -5.10% +5.60% Глобальный финансовый кризис (2000-е)
Capital Economics 27/03/2020 -7.00% +8.50% Большее падение, чем во все предыдущие рецессии за 70 лет
Bank of America 07/04/2020 -7.40% n/a Большее падение, чем во все предыдущие рецессии за 70 лет
Morgan Stanley downside 17/03/2020 -7.90% +3.70% Большее падение, чем во все предыдущие рецессии за 70 лет
Oxford Economics downside 08/04/2020 -10.10% +2.80% Большее падение, чем во все предыдущие рецессии за 70 лет
OBR reference scenario 14/04/2020 -12.80% +17.90% Большее падение, чем во все предыдущие рецессии за 70 лет

Источник: таблица составлена Savills Research


Цены на жилье в массовом сегменте

Цены на жилье в массовом сегменте упали в реальном выражении во время каждого из последних четырех экономических спадов. Есть несколько общих факторов, которые применимы ко всем четырем.

Во-первых, цены на жилье продолжают падать даже после того, как ВВП вернулся к росту. Это может быть потому, что на восстановление доверия потребителей требуется больше времени. Если доверие потребителей вернется не быстро, мы можем ожидать, что цены на жилье продолжат снижаться в течение этого года, даже если экономика в целом восстановится.

Во-вторых, падение цен на жилье от пиков значительно больше, чем падение ВВП.

В ходе предыдущих спадов цены на жилье начали падать до того, как рост ВВП становился отрицательным. Сейчас цены на жилье уже снизились на 4,1% в пересчете на RPI со второго квартала 2017 года. Если мы скажем, что падение цен на жилье достигнет -15%, как в 1980-х годах, это что дальнейшее снижение составит около -10%.

 

Реальный рост цен на жилье во время экономических рецессий

 

Сделки с жильем во время экономических рецессий

  Пик сделок Дно сделок    
Рецессия Дата Объем Дата Объем Время от
пика до дна
(мес)
% снижения
сделок
1980-е апр 1980 1,351,000 апр 1981 1,226,000 12 -9%
1990-е авг 1989* 1,799,000 фев 1993 1,134,000 42 -37%
2000-е авг 2007 1,522,000 июнь 2009 647,000 24 -57%

Источник: Savills Research, ONS, MHCLG


Девелопмент

Чистое предложение жилья сократилось либо во время, либо сразу после последних четырех экономических спадов.

Наибольшее падение произошло после глобального финансового кризиса, когда объем сдачи жилья упал на -44%. Частное домостроение доминировало во время кризисов. Жилищные ассоциации и местные органы власти увеличили свою долю с 10% в 2007 году до 21% в 2011 году, поскольку фокус сместился на предоставление доступного жилья.

Чистое предложение жилья в период нефтяного кризиса сократилось более скромно, на 21%. Затем падение объем строительства было более равномерно распределено между местными властями и частными застройщиками.

Большинство крупных застройщиков объявили о прекращении строительства в ответ на пандемию коронавируса. Это означает, что мы можем ожидать, что объемы сдачи жилья в 2020 году снизятся. Сбои в цепочках поставок и укомплектовании персоналом могут затруднить застройщикам возможность возобновить строительные работы снова после отмены мер по изоляции.


Премиальный центральный Лондон

Значения в премиальном центральном Лондоне начали падать незадолго до падения ВВП в трех последних рецессиях. Покупатели в центре Лондона, как правило, менее зависимы от ипотечного финансирования, что означает, что они могут действовать гораздо быстрее. В целом, премиальный Лондон был первой частью рынка, которая восстановилась после спада.



Ежегодный индекс роста цен в центральном премиальном Лондоне с 1980, скорректированный на индекс реальных цен (RPI)

 

В 2014 году изменилась система гербового сбора, что увеличило налоговую нагрузку при покупке дорогостоящей недвижимости. С конца этого года значения в центральном Лондоне падали в пересчете на RPI в каждом квартале. В результате сейчас цены здесь на 20% ниже своего пика 2014 года в британских фунтах стерлингов и примерно на 40% ниже пика в долларовом выражении из-за падения обменного курса.

Пандемия коронавируса, вероятно, окажет негативное влияние на цены в центральном Лондоне в краткосрочной перспективе. Однако, как и в предыдущие экономические спады, мы прогнозируем, что это этот рынок вернется к росту быстрее всех других.


АВТОРЫ:

Лауренс Боулс, Люсиан Кук,
отдел международных исследований Savills

Свяжитесь с нами
Свяжитесь с нами
Свяжитесь с нами
Показать все статьи
Подпишитесь на рассылку
новостей рынка и компании Savills
© 1995-2020 Агентство элитной недвижимости - Savills. Телефон в Москве: +7 (495) 252 00 99