English

Вопрос на $27 млрд: возможен ли ковокинг после COVID-19?

Вопрос на $27 млрд: возможен ли ковокинг после COVID-19?

Согласно отчету Zion Market Research, объем рынка гибких офисов по всему миру в 2018 году составлял $26,7 млрд. Согласно Savills research, только в Нью-Йорке пять крупнейших операторов гибкого пространства ежегодно платят $755-900 млн арендных платежей. Из-за финансовых трудностей, вызванных глобальной пандемией, которая затрагивает все сектора экономики, неясно, как восстановится коворкинг.

В данном отчете Savills анализирует рынок гибких офисов на 12 европейских рынках.

После трех лет бурного роста провайдеры гибких офисов замедляются

За последние пять лет около 2,5 млн. кв.м офисных площадей было сдано в аренду гибким офисным провайдерам на 12 европейских рынках, которые мы отслеживаем.

Сектор бурно развивался в период между 2017–2019 гг. со среднегодовым поглощением площадей около 800 000 кв.м, или более 8% годового общего объема в среднем по 12 рынкам, которые мы отслеживаем. WeWork в течение 2017–2019 годов занимал по меньшей мере одну треть активности на большинстве рынков.

В 2019 году доля гибких офисов составила 9,5%. Город с наибольшей долей был Париж (центральные деловые районы) с 25,6%, затем Лондон Сити с 23%, Барселона с 18,1% и Лондон Уэст-Энд с 15%. Во всех остальных городах доля была ниже 10%.

В 1 квартале 2020 года (данные до середины марта) спрос со стороны гибких офисных провайдеров значительно замедлился, причем доля гибких офисных услуг составляет в среднем около 5% от общего числа. В целом, общий спрос на офисы в первом квартале также сократился на 19% г / г, что отражало постоянную нехватку качественного доступного пространства, а также обеспокоенность по поводу распространения коронавируса, которая уже возникла в Азии.

Объем поглощения площадей гибкими офисами на европейском рынке, по годам

Мы полагаем, что результаты первого квартала еще не в полной мере отражают последствия пандемии, но они в основном демонстрируют, что гибкий офисный сектор достиг уровня зрелости, причем крупные игроки замедляют свое расширение.

WeWork приостановил открытие новых проектов и сместил акцент на сокращение расходов и пересмотр лизинговых соглашений с арендодателями. Отчасти это является результатом негативного воздействия пандемии на спрос на гибкие офисные помещения, но в основном потому, что компания уже была подвержена лизинговым обязательствам, которые были намного выше, чем их доход. С другой стороны, второй по величине оператор в этой области IWG (через свои бренды Regus, Spaces и др), на долю которого с 2015 года приходилось около 20% всей лизинговой активности, также был менее активным в начале этого года, снизив долю до 9% от общего объема. Более мелкие игроки напротив вели более активные приобретения, и средний размер сделки снизился на 18% с 3150 кв.м в 2019 году до 2600 кв.м в 1-м квартале 2020 года.

Квартальные данные, как правило, довольно волатильны, но данные за часть I квартала до середины марта показывают, что рынком с самым высоким уровнем гибкого использования офисных помещений был центр Парижа (26 755 кв.м), за которым следует Берлин (9 635 кв.м). В прошлом году крупнейшим рынком был Лондонский Сити (142,328 кв.м), за которым следовали внутренний Париж (133,296 кв.м) и Барселона (68,960 кв.м).

Объем поглощения площадей гибкими офисами по городам, 2019

Какое влияние оказал Covid-19?

Гибкий офисный рынок входит в число секторов, которые сильнее всего подвержены негативному воздействию пандемии Covid-19, после гостиничного бизнеса и розничной торговли. С одной стороны, меры изоляции, которые вынудили миллионы людей работать из дома, а с другой стороны, краткосрочный характер контрактов, стали причиной очень низкой загруженности таких помещений по всей Европе.

Хотя многие операторы остаются открытыми, заполняемость зданий составляет менее 20%, при этом частные офисы остаются частично занятыми, в то время как спрос на совместное рабочее пространство отсутствует, а коммунальные зоны закрываются. Согласно последнему глобальному исследованию настроений, проведенному Workthere, гибкие офисные провайдеры ожидают, что занятость по контрактам в конце мая составит 71%, что сопоставимо с 83% до Covid-19. Workthere заявляет, что 33% пользователей гибких офисов попросили какую-то форму облегчения арендной платы.

Те операторы, которые имеют договоры на управление, а не аренду, или те, кто владеет и управляет своим активом, были в лучшем положении и могли предложить своей клиентской базе определенные послабления. Те же операторы, у кого есть обязательства по аренде, имеют меньше возможностей идти на встречу клиентам в краткосрочной перспективе, им необходимо сотрудничать с арендодателями для поддержания своей ликвидности, если они обязуются платить арендную плату в этом квартале. Тем не менее, почти все предлагают некоторые формы помощи, в зависимости от конкретного случая, например, периоды без арендной платы, арендные скидки (до 50%). Как правило, основное внимание уделяется удержанию клиентов и сохранению контрактов. Однако, согласно подсчетам Workthere, поставщики помещений могут терять до 5–8% занятости за каждый месяц продолжающихся ограничений.

Гибкость будет востребована

На момент написания отчета большинство европейских стран все еще находятся в закрытом положении, в то время как в одних странах меры по постепенному снятию ограничений уже введены, а других предусмотрены. Поскольку путь к «новой нормальности» может быть сложным, а экономические последствия - серьезными, мы ожидаем существенного замедления спроса арендаторов на офисные помещения в краткосрочной перспективе. Кроме того, поскольку социальное дистанцирование может потребоваться дольше, фактическое использование офисных площадей будет другим, по еще не один месяц, с меньшим количеством людей в офисе и большим количеством мер по сохранению здоровья и безопасности. Поскольку люди избегают делить рабочее пространство, спрос на совместное рабочее пространство в том виде, как мы его знаем, будет падать.

Однако в следующем году мы ожидаем, что спрос на офисы на гибких условиях аренды начнет восстанавливаться. Согласно Workthere, 62% гибких офисных провайдеров во всем мире с оптимизмом смотрят на перспективы сектора в течение следующих 12 месяцев. Во времена неопределенности гибкость будет востребованным решением, поскольку компании могут избежать долгосрочных лизинговых обязательств. Более того, поскольку все больше людей регулярно работают из дома, компании могут распределить свои офисные требования по традиционным и гибким офисным решениям в разных местах. Это также может привести к увеличению спроса на гибкие офисные помещения не в основных деловых локациях и ближе к транспортным узлам.

В то же время ожидается, что общий объем предложения офисных площадей останется ограниченным, что должно поддерживать высокий уровень арендной платы за традиционную аренду. В первом квартале средняя доля свободных площадей на рынках, охваченных в этом отчете, составляла около 5%, а офисные площади на стадии подготовки к выходу в 2020 году - 50% от прошлогодней загрузки по всем проанализированным рынкам.

В оставшуюся часть года мы не ожидаем, что гибкие офисные провайдеры будут приобретать новые площади, поскольку они сосредоточатся на поддержании существующих отношений с клиентами и на совместной работе со своими арендодателями до тех пор, пока не сложится «новая нормальность». Кроме того, COVID-19 ускорит использование договоров управления между собственниками помещений и операторами, и мы ожидаем увидеть значительно меньшее количество подписанных договоров аренды, поскольку стороны будут стремиться к расширению партнерских отношений в будущем.

Свяжитесь с нами
Свяжитесь с нами
Свяжитесь с нами
Показать все статьи
Подпишитесь на рассылку
новостей рынка и компании Savills
© 1995-2020 Агентство элитной недвижимости - Savills. Телефон в Москве: +7 (495) 252 00 99