Меню

Ипотека под 1%: в России это реально!

img

С Гарегином Ашотовичем Тосуняном мы не раз пересекались на различных форумах, пресс-конференциях, съездах. Глядя на него, всегда с некоторой завистью думал, как многого может достичь человек в этой жизни. И каждый раз меня поражала его энергичность, принципиальность, широта мысли. А еще о нем поэт Алексей Шарандин как-то написал: всегда энергичен и колоритен, в стремлении удачу поймать ненасытен.

Гарегин Тосунян более всего известен в финансовой сфере. Он – президент Ассоциации российских банков, один из инициаторов впервые созданного в России института финансового омбудсмена. Он же – член-корреспондент Российской академии наук, вице-президент Вольного экономического общества России, заслуженный деятель науки Российской Федерации, профессор, доктор юридических наук, кандидат физико-математических наук. А еще автор около трех сотен статей, более полусотни книг и монографий.

Savills: Гарегин Ашотович, Вы окончили МГУ и получили диплом «физика-ядерщика», работали в Объединенном институте ядерных исследований в Дубне и во Всесоюзном электротехническом институте (ВЭИ) имени В. И. Ленина в Москве. Каким образом от познания физических процессов переместились в кредитно-финансовую сферу?

Гарегин Тосунян: То что из физики ушел, не жалею по одной простой причине. Да, изначально наука была интересна мне как некое познание мира, вселенной. Однако со временем я понял, исследования ради исследования – это не мое. Всегда хотелось видеть конечный результат своих трудов и усилий.

В 1988 году меня пригласили в Главное управление по науке и технике Мосгорисполкома и поручили заняться разработкой организационно-правовой базы и созданием в 24 районах Москвы системы внебюджетных территориальных межотраслевых управлений. Работа была выполнена успешно.

К этому времени я окончил факультет правоведения Всесоюзного юридического заочного института, и мне сделали новое предложение – создать Московский банк развития науки и технологий (Технобанк). Восемь лет у руля банка пролетели как одно мгновение.

А в 1991 году была образована Ассоциация российских банков (АРБ), где я вначале занял пост вице-президента, а в 2002 был избран президентом.

- Гарегин Тосунян

Savills: В этой должности Вы вызываете особый интерес посетителей нашей гостиной. Поэтому позвольте сразу об актуальном. Возможна ли в России «ипотека мечты» – 3-4 процента годовых, как в Европе и США?

Гарегин Тосунян: Эти цифры не мечта! Бывают и более низкие ставки. В Швейцарии, например, 1%. И в России все это возможно, если грамотно подойти к вопросу. Но пока такая цель у нас только декларируется. Нужна система четко продуманных мер и конкретных решений, вытекающих из общей задачи повышения уровня жизни людей.

img

В стране, по определению Банка России, проводится умеренно жёсткая денежно-кредитная политика. Поэтому ключевая ставка почти в 2 раза опережает целевой уровень инфляции и в 3 раза – фактический. Это 7,25% годовых против 4 и 2,4% соответственно. В этих условиях потенциал снижения ипотечных ставок ограничен. Арифметика простая, если в среднем банк привлекает клиентские средства под 5% годовых, маржа рисков составляет 2 процентных пункта, маржа расходов и прибыли по 1 процентному пункту, вот вам и минимальная ставка по ипотеке – 9%.

Сегодня некоторые кредитные организации декларируют ставки в 7% годовых. Но надо понимать, что они действуют либо в рамках партнёрских проектов с застройщиками, либо предоставляется льготный период на два-три года, а затем ставки возвращаются на рыночный уровень. Снижение процентов по ипотечным кредитам во многом зависит от степени мягкости денежно-кредитной политики.

Savills: По официальным данным, у нас в стране 86 000 обманутых дольщиков. Общественные организации озвучивают цифру в 2 миллиона человек. Панацеей от этой беды теперь называют планируемый с 1 июля 2019 года переход на проектное финансирование строительства жилья. Действительно ли покупатели квартир будут избавлены от финансовых рисков? На каких условиях банки планируют кредитовать застройщиков?

Гарегин Тосунян: Это весьма сложный вопрос. Обратимся к статистике. В 2017 году строительной отрасли России было предоставлено 1,6 триллионов рублей кредитов. На 1 января этого года совокупный портфель кредитов строителей составил 1,56 триллионов рублей, из которых около 280 миллиардов рублей были просрочены – почти 18%. Это к вопросу о рисках и ставках. Для сравнения: просрочка по всему корпоративному кредитному портфелю банков за этот же период – 6,4%. Строительство – это, с точки зрения банков, очень рисковая сфера деятельности. Справедливости ради замечу, это не только российская беда, но и общемировая проблема.

По оценкам Минстроя РФ, ежегодно через механизм долевого участия в строительство вкладывалося 1,7 триллиона рублей. Это означает, что при переходе на проектное финансирование банки должны удвоить объёмы выдаваемых застройщикам кредитов. Причём по весьма умеренным ставкам. Нужно также решить вопрос о расширении числа банков, имеющих право открывать эскроу-счетам для покупателей жилья.

img

Savills: Расскажите, пожалуйста, подробнее об эскроу-счетах для тех, кто не в курсе, что это.

Гарегин Тосунян: Эскроу-счет (от английcкого escrow – депонирование) открывается покупателем в банке, на который перечисляется стоимость квартиры, а банк с этого счета обязан перечислить деньги продавцу, после того как гражданин получит ключи от квартиры. Сейчас открывать эскроу-счета имеют право только 22 банка. Целесообразно сделать так, чтобы любой банк, желающий кредитовать застройщиков, мог получать фондирование от будущих покупателей жилья. При этом на средства граждан разумно распространить расширенные гарантии Агентства по страхованию вкладов. Если ограничим количество банков, то цена на ресурсы всегда будет высокой. Это очевидные и взаимосвязанные вещи. Нарушение конкурентной среды на банковском рынке неизбежно повлечет за собой монополизацию строительного сектора, рост цен на недвижимость и снижение доступности ипотеки для граждан.

Savills: Число офисов кредитных организаций стремительно сокращается – не вытеснят ли их совсем современные технологии? Какие новинки мы увидим в этой сфере в ближайшее время?

Гарегин Тосунян: Термин «банкизация» мы ввели на съезде АРБ 11 лет назад. Но сейчас начался обратный процесс, идет дебанкизация. Количество банков в России сократилось с 1200 до 500. Наблюдается определенное сжатие экономики по всем основным показателям. И это не повод для восторгов.

Что касается высоких технологий. На самом деле они не столько конкуренты, сколько союзники банков. С одной стороны, новые технологии уже бросили вызов монополии банков на осуществление платежей. Чем дальше, тем больше банки будут проигрывать на этом поле при сохранении высокого регуляторного арбитража между ними и финтех-компаниями. Значит, банкам нужна такая правовая среда, которая бы стимулировала финтех работать на них, а не против них. В свою очередь и многим финтех-структурам было бы более предпочтительно иметь доступ к уже имеющейся у банков клиентской базе, чем создавать собственную с нуля. С другой стороны, ряд регуляторов также приходит к выводу о том, что пусть лучше финтех встраивается в уже сложившуюся банковскую инфраструктуру, чем подменяет её.

В российских финансовых кругах активно обсуждают так называемую Вторую европейскую платежную директиву. Так вот этот документ требует от банков предоставлять доступ к информации о клиенте и платёжной инфраструктуре третьей стороне по желанию клиента. Этот шаг некоторым европейским банкам до сих пор кажется излишне смелым. Но мы не можем не признать и стратегического мышления европейских регуляторов. Российский рынок рано или поздно последует в этом направлении.

img

Savills: Александр Дюма-старший как-то заметил: у домов, как у людей, есть своя душа и свое лицо, на котором отражается их внутренняя сущность. Гарегин Ашотович, лицо Москвы Вам нравится?

Гарегин Тосунян: У любого города есть связанные воедино лицо и душа. Москва не исключение, но, согласитесь, у каждого района златоглавой свой лик. Прекрасен и комфортен северо-запад столицы, будоражат воображение башни Москва-Сити, уютные Патриаршие пруды. Мои любимые места – Университет, Фили. Радует, что древняя Москва преображается и молодеет на глазах. Несколько лет не был в Печатниках и на ВДНХ, недавно приехал туда – красота вокруг: новостройки, вычищенная набережная, изумительные развязки. Москва мне очень нравится. Если ко мне приезжают гости, прежде всего я не веду их в музей, а сажусь за руль авто и показываю столицу.

Беседу вел Николай Тарасенко

Для получения дополнительных комментариев, пожалуйста, обращайтесь:

Оксана Кобзарева
, PR-Директор

+7(495) 252 00 99
+7(963) 644 77 87
o.kobzareva@savills.ru

Свяжитесь с нами
Оксана Кобзарева

Офис продаж

+7 (963) 644-77-87

Связаться сейчас
Показать все статьи
Подпишитесь на рассылку
новостей рынка и компании Savills
© 1995-2019 Агентство элитной недвижимости - Savills.