Прошел месяц с тех пор, как я написал свой блог о том, что Covid-19 может значить для рынка жилья Великобритании. С тех пор становится все более очевидным, что - в большей или меньшей степени - рынок жилья будет находиться в приостановленном состоянии во время режима изоляции.
Теперь кажется неизбежным, что после оживленного начала года мы находимся в период низкой транзакционной активности - не в последнюю очередь из-за влияния блокировки на возможность покупки и продажи домов.
Но аргументы в пользу повсеместной коррекции цен несколько слабее, если предположить, что прогнозы V-образного экономического спада и последующего восстановления окажутся верными.
Замедление движения
В конце прошлого месяца мы сделали обоснованное предположение, что в этом году количество сделок с жильем, вероятно, будет на 37-52% ниже, чем в прошлом. Свидетельство прошедшей недели укрепило эту точку зрения.
Во-первых, Zoopla сообщила, что число новых согласованных продаж упало на 70% с момента введения ограничений из-за коронавируса 23 марта (при этом количество новых запросов сократилось на 60%).
Затем исследование рынка жилья RICS показало, что и количество запросов новых покупателей, и количество новых объектов на продажу значительно упало во второй половине марта.
Результаты исследования
Это исследование RICS, которое традиционно было хорошим опережающим индикатором для рынка, основано на балансе мнений. В феврале индекс запросов новых покупателей был +17, что говорит о том, что в этот момент количество запросов увеличилось, а не снизилось. Это было немного выше, чем индекс новых объектов +11, что привело к некоторому росту цен, который мы увидели в начале года.
В течение месяца эти показания резко упали до -74 и -72 соответственно, при этом подавляющее большинство агентов видят, что количество запросов на покупку и инструкции на продажу падают.
Но в отличие от любого предыдущего спада на рынке жилья, они упали в унисон. Это означает, что, хотя спрос и предложение сильно подавлены, в настоящее время нет доказательств того, что между ними существует дисбаланс, который послужил катализатором значительного падения цен в предыдущих спадах.
Головоломка ценообразования
В ближайшие месяцы из-за низкой активности рынка, скорее всего, будет сложноопределить тренд изменения цен. Он, скорее всего, станет ясным, когда мы выйдем из карантина, и уровень количества транзакций начнет расти. Но и тогда потребуется время, чтобы ожидания покупателя и продавца пришли в определенное соответствие.
С точки зрения ценообразования мы считаем, что существует пять ключевых факторов, которые отличают текущую позицию от, скажем, начала 1990-х годов и кредитного кризиса:
- причины этого спада совершенно разные;
- относительно низкий уровень роста цен в преддверии текущих событий;
- тот факт, что мы начинаем с очень низких процентных ставок;
- оперативные меры правительства по защите рабочих мест и доходов в краткосрочной и среднесрочной перспективе;
- гибкость кредиторов в отношении задолженности по ипотечным кредитам.
V-образный спад
Это не означает, что экономический эффект не будет значительным. На прошлой неделе Oxford Economics понизил свои экономические прогнозы на 2020 год, предполагая, что экономика сократится на 5,1% в этом году, с учетом сокращения на 8,5% во втором квартале года. Office for Budget Responsibility (независимый от правительства орган, составляющий экономические прогнозы и контролирующий государственные финансы) предложил сценарий (явно не прогноз, канцлер поспешил нас успокоить), где экономика сокращается на 12,8% в течение 2020 года в целом. В этих двух прогнозах ожидаемая глубина падения отличается довольно сильно, но оба оптимистичны в том, что спад и последующее восстановление пойдут по V-траектории. Office for Budget Responsibility прогнозирует, что во втором квартале этого года экономика сократится на 35%, а за этим последуют два квартала роста, на 27% и 21%.
Если ипотека вряд ли станет проблемой для тех, кто сохранит стабильный доход после периода furloughing (оплачиваемого правительством вынужденного отпуска), резкий рост безработицы сменится быстрым восстановлением, что ограничит количество принудительных продаж, выводимых на рынок.
Продолжительность имеет значение
Дальше многое будет зависеть от того, как долго продлится приостановка экономики. Поэтому мы пристально следим за предполагаемым периодом социального дистанцирования, как быстро оно ослабится и сколько времени потребуется для восстановления доверия потребителей. В этом отношении есть некоторые, хотя и ранние, доказательства, что, по крайней мере статистически, меры, введенные правительством, работают.
Конечно, число смертей, о которых сообщают каждый день, шокирует, и важно помнить, что за каждым случаем стоит личная трагедия. Но по всей стране число новых заражений и смертей, по-видимому, перестало расти день ото дня. В Испании и в Италии эти цифры уже сокращаются, и правительства по всей Европе предварительно планируют, как выводить страны из изоляции.
Это говорит о том, что в конце довольно темного туннеля можно увидеть слабый свет и на данном этапе мы можем придерживаться нашего прогноза, что уровень снижения цен на жилье составит 5-10% на рынке с низким уровнем транзакций и что в течение последующего пятилетнего периода цены могут вырасти на 15% в целом по стране, как мы прогнозировали в ноябре прошлого года.
АВТОР:
Люсиан Кук,
Директор,
отдел международных исследований Savills